Năm 2018, khi tòa nhà The Landmark 81 - top 10 công trình cao nhất thế giới lúc đó khánh thành chỉ sau hơn 1 năm khởi công xây dựng đã khiến nhiều người không khỏi bất ngờ. Với tổng diện tích sàn lên tới 115.000m2, 90.000m2 hầm, móng sâu 75m, sử dụng hơn 100.000m3 bê tông cùng 80.000 tấn thép…, biểu tượng mới của Sài Gòn trở thành tòa tháp xây nhanh nhất thế giới khi chỉ mất 3,5 ngày để hoàn thành một sàn.
Sau này, nhà máy VinFast (Hải Phòng) có diện tích hơn 500.000m2 cũng chỉ cần 18 tháng để hoàn công. Các công trình thi công siêu nhanh ở Việt Nam đang xuất hiện ngày một nhiều. Ít người biết rằng, tất cả đều dùng chung một mô hình mang tên “fast-track”.
Tòa nhà The Landmark 81.
Fast track là gì?
Mô hình fast-track không xa lạ từ những năm 1930, khi nền kinh tế toàn cầu lâm vào khủng hoảng nghiêm trọng, tòa nhà cao nhất thế giới lúc đó tại Mỹ - Empire State - đã được xây dựng chỉ trong vòng 18 tháng dựa theo phương pháp này.
Đây là cách triển khai dự án khi Chủ đầu tư (CĐT) muốn đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường, đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng hoặc để phù hợp với xu thế tiêu dùng ngay tại thời điểm đó.
Thông thường, thi công theo kiểu truyền thống sẽ triển khai bắt đầu từ việc thiết kế ý tưởng, nghiên cứu bán hàng, rồi thiết kế, thi công, nghiệm thu và cuối cùng là đưa vào vận hành.
Tuy nhiên, với mô hình fast-track, để tiết kiệm thời gian và chi phí, người ta sẽ thực hiện thiết kế, thi công và nghiệm thu… song song. Có nghĩa, dự án bắt đầu ngay khi CĐT chốt phương án thiết kế ý tưởng và bán hàng, sau đó, nhà thầu sẽ tiến hành khởi công vào lúc các bản vẽ thiết kế chưa hoàn thành.
Tương quan giữa mô hình truyền thống và mô hình Fast-track.
Với fast-track, việc thiết kế và xây dựng được phối hợp để rút ngắn tối đa tổng thời gian thi công. Ví dụ, CĐT có thể cho phép nhà thầu bắt đầu phần móng và xây dựng 4 tầng trước khi nhiều chi tiết trong bản vẽ kiến trúc, kết cấu và cơ khí được hoàn thành. Việc nhận thầu mà không cần đợi thiết kế hoàn thành 100% giúp nhà thầu có thể thi công sớm hơn từ 6 tháng đến 1 năm.
Fast track - Một mũi tên trúng 3 đích
Lợi ích đầu tiên mà fast-track đem lại là đối với khách hàng, họ có thể sở hữu tòa nhà/dự án nhanh chóng, đúng tiến độ. Đối với CĐT, fast-track giúp rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí như: phí thuê đất, chi phí nhân sự, quản lý bộ máy… Khi dự án hoàn thành sớm, CĐT sẽ nhanh chóng có doanh thu. Đơn cử, trường hợp của The Landmark 81, theo tìm hiểu, chỉ sau hơn 1 năm CĐT đã có nguồn thu. Tòa nhà văn phòng VinFast xây dựng chỉ trong vòng 5 tháng, tổng thể tổ hợp nhà xưởng sản xuất là 18 tháng, thay vì phải mất tới 2,5-3,5 năm như thông lệ.
Và ngay cả khi doanh thu khổng lồ của một tòa cao ốc không phải vấn đề lớn, fast-track còn có thể giúp ngành xây dựng giảm chi phí do lạm phát gây ra. Thử làm một phép toán, nếu lạm phát ở mức 7-10%/năm, việc rút ngắn thời gian chỉ 6 tháng đã giúp tiết kiệm được 3,5-5%. Hơn nữa, thi công nhanh còn giúp CĐT giảm rủi ro về quản trị dự án bởi tất cả đều được dồn nén trong thời gian ngắn thay vì bị dàn trải.
Tổ hợp nhà máy VinFast hoàn công sau 18 tháng.
Ở khía cạnh nhà thầu, fast-track giúp giảm rủi ro phát sinh nợ xấu và tạo doanh thu bền vững. Được biết, thi công theo mô hình tổng thầu thông thường sẽ yêu cầu có bảo lãnh thực hiện hợp đồng, chiếm khoảng 8-10% tổng giá trị hợp đồng. Nhà thầu sẽ gặp khó khăn với khoản bảo lãnh này nếu dự án chưa được cấp phép. Rủi ro ở chỗ nếu thời gian triển khai dự án kéo dài sẽ dẫn đến trượt tiến độ sẽ phát sinh giá/lạm phát vật tư, vật liệu xây dựng sẽ tăng so với hợp đồng ký giá ban đầu. Và tất cả phần thiệt hại chi phí đó sẽ là áp lực với nhà thầu.
Với mô hình fast-track, việc thanh toán giữa CĐT và nhà thầu sẽ được xét duyệt theo khối lượng thi công thực tế ngoài hiện trường. Rủi ro sót khối lượng, tính thiếu đầu việc gần như khó xảy ra. Đồng thời, với tiến độ triển khai dự án nhanh, nhà thầu giảm rủi ro về chi phí phát sinh do lạm phát, tăng giá vật tư…
Tuy nhiên, lợi ích lớn nhất mà fast-track đem lại cho nhà thầu có lẽ là tạo ra doanh thu bền vững. Các dự án tầm cỡ thường được phân làm nhiều giai đoạn, ví dụ như công trình nhà máy VinFast, Hòa Phát, Lego… Những nhà thầu làm tốt giai đoạn đầu sẽ tiếp tục được CĐT giao thêm việc ở các giai đoạn tiếp theo. Hơn nữa, những công trình được triển khai theo mô hình fast-track đều do CĐT lớn, có dòng tiền mạnh mẽ thực hiện.
Tại sao lại như vậy? Hãy cùng làm phép tính ở công trình The Landmark 81, với tổng số vốn xây dựng khoảng 300.000.000 USD và giải ngân trong vòng chỉ hơn 1 năm, có nghĩa mỗi tháng, trung bình CĐT phải bỏ ra khoảng 20.000.000 USD. Hoặc ở dự án nhà máy VinFast, chỉ tính riêng doanh thu của Coteccons - nhà thầu góp mặt ở cả 3 giai đoạn xây nhà xưởng tại Hải Phòng - đã là hơn 10.000 tỷ đồng.
Bởi vậy, với nhà thầu, fast-track là dạng thi công an toàn nhất trong bối cảnh kinh tế gặp khó khăn, giúp họ giảm rủi ro nợ xấu, thu hồi nhanh công nợ và tạo ra doanh thu, lợi nhuận bền vững.
Tuy nhiên, fast-track vẫn chưa phải là giải pháp thi công hoàn hảo. Thi công càng nhanh, sự chồng chéo công việc càng nhiều. Và rủi ro lớn nhất là khả năng xảy ra lỗi thiết kế. Thay vì giúp CĐT tiết kiệm hàng triệu USD chi phí, sai lầm thiết kế - thi công có thể khiến ngân sách xây dựng bị “phình to” so với dự toán ban đầu. Nhiều phần xây xong bị đập đi xây lại. Hoặc CĐT sẽ phải bỏ ra khoản ngân sách lớn để thanh toán cho hàng tá vật liệu bị đặt sai kích thước bởi trong khi thi công mô hình fast-track, bản vẽ sẽ thường xuyên được cập nhật. Do đó, yêu cầu cả CĐT và nhà thầu đều phải có đủ năng lực, kinh nghiệm và fass-track thường vẫn được coi là cuộc chơi riêng của các nhà thầu lớn.